一般的に、不動産探しから引渡しまで約半年以内が目安です。

 

①不動産探し(案内での内見・現地販売会)

ご希望の条件等をお伺いし、条件に合う不動産を実際に拝見していただきます。

購入前のご不明な点も、適切なアドバイスを行います。

②購入申込書の記入

売主様に対し、購入の意志を伝える書面になります。

購入希望額を記入し、売主様が合意した後、後日契約日を設定します。

③売買契約

契約日に重要事項説明書と契約書という書面で対象不動産の説明を行います。

買主様が内容に合意した場合、署名捺印を行い売主様へ手付金をお渡しします。

④不動産の引渡し・残代金の支払い

契約日から数週間後、不動産の引渡しと同時に残りの代金を全額支払います。

※ローンが非承認となった場合、引渡しや残金決済を行わず白紙解除となります。(手付金も返還されます)

おおよそ、不動産価格の約８％前後の費用がかかります。(３５００万円の場合、諸経費約２８０万円)

主な５つを挙げますが、取引条件によっては解体費やその他工事費も必要となる場合もございます。

 

①契約時の印紙代

売買契約書に添付する印紙料

５００万を超え１０００万円以下・・・５千円

１０００万円を超えるもの・・・１万円

５０００万円を超えるもの・・・３万円

１億円を超え５億円以下・・・６万円

 

②不動産取得税

土地や建物を取得した際に課せられる税金。

実際の不動産売買価格からの評価ではなく、固定資産税評価額に基づき計算をします。

原則として固定資産税評価額の４％の額に相当しますが、規定の条件を満たした場合、税率の軽減措置があります。

 

③固定資産税・都市計画税

毎年１回、１月１日時点の所有者に対し、１年分の固定資産税と都市計画税の請求が来ます。

売主様が１年分を負担しているため、不動産を所有した時点から日割り計算した額を買主様が売主様へお支払いします。

固定資産税・・・不動産の所有者に課せられる税

都市計画税・・・交通施設（道路、駐車場等）や公営水道・下水道等の整備等に関わる税

 

④登記費用

現所有者の名義から、購入した方へ名義を変える手続きの費用です。

一般的に司法書士がこの手続きを行うため、司法書士への手数料も含まれます。

 

⑤仲介手数料

不動産業者へ支払う手数料です。

不動産売買代金の３％＋６万円に消費税を合計した額になります。

前提として、不動産売買の仲介手数料について

宅地建物取引業法４６条４項で以下のように手数料の額が決められております。

不動産取引額

①　２００万円以下・・・・・・・・・・報酬５％

②　２００万円を超え４００万以下・・・報酬４％

③　４００万円を超えるもの・・・・・・報酬３％

 

これを前提として、手数料の計算が行われます。

 

例：不動産取引額が「１０００万円の場合」

２００万円以下の部分・・・・・・・・・・・・２００万×５％＝１０万円

２００万円超えて４００以下の部分・・・・・・２００万×４％＝８万円

４００万円を超える部分・・・・・（１０００－４００）×３％＝１８万円

合計、３６万円が仲介手数料となります。

 

それでは、一般的に明記されている手数料額である

不動産取引額の３％＋６万円で計算してみましょう。

１０００万×３％ ＝３０万円

３０万円＋６万円＝３６万円

 

手数料額が同じになりました。

これはつまり、不動産取引額の０万円から４００万円の部分を一律３％での計算を行い、

足りない部分（５％と４％の部分）を最後に足してしまおうという計算方法になります。

例：０万円～４００万円の部分を、一律３％で計算してみましょう。

４００万円×３％＝１２万円

上記で説明した通り、０万円～４００万円部分の実際の手数料は１８万円です。

４００万円以下の部分を一律３％で計算した金額である１２万を引くと、６万円が足りません。

この不足している部分の「６万円」が、３％＋６万円の部分となります。

 

こちらのほうが、計算方法としてはスマートで、計算ミスも起こしにくいと思われますので

ほとんど全ての業者が、３％＋６万円という計算方法を使っております。

不動産売買の取引では、平米数のほかに、坪数で土地の大きさを伝えることが多いです。

１坪＝３.３０５７９㎡（約３.３㎡）で計算をします。

 

坪単価とは、１坪あたりの金額を表します。

１坪５０万円＝約３.３㎡あたり５０万円　という意味になります。

例：土地が３０坪、坪単価５０万円

３０×５０＝１５００万円

 

～土地の広さが３０坪と表現されている場合～

３０×３.３＝９９

土地３０坪＝土地約１００㎡

という考え方で問題ありません。

 

１坪＝約３.３㎡

１坪＝約１.８帖

（１帖＝約１．６２㎡）

上記２つを抑えておけば、内見の際に広さの感覚を掴みやすいと思います。

建築条件付きとは、主に不動産会社が売主で土地を販売している際に使われている文言です。

建物はここの会社で作ってください。という「売主指定の建築」となります。

通常は土地を取得した後、お好きなハウスメーカーや工務店に建築を依頼するのが一般的です。

あらかじめ制限がありますので、土地の値段は割安の設定にされていることが多いです。

気に入った土地が建築条件付きの場合、どこのメーカーで建築をするのか。

また、希望のプランで建築可能かしっかりと聞いておく必要があります。

①公簿面積：登記簿謄本上に記載されている面積

②実測面積：土地家屋調査士が測量をした面積（隣地との境界が確定している確定測量図を含む）

 

公簿面積の中には、昔の測量で精度の低い測量であったり、正確な値ではない地積が算出されている可能性があります。

もしくは、境界が確定している実測図（実測面積）はあるものの、

面積の変更を行っておらず、昔のままの面積（公簿面積）になっている事もあります。

そのため注意点として、公簿面積の面積は必ずしも正しいという事ではありません。

登記簿の面積を確定測量図に基づく面積に更正（修正）することを地積更生登記といい、中には地積更生登記が完了している公簿面積もあります。

不動産売買の取引では、公簿面積での売買か実測面積での売買かは契約の状況により様々です。

事前に不動産会社へ確認が必要な重要事項の１つです。

おおよそですが、年収の約４倍～約８倍を目安に考えると良いでしょう。

ローンの融資承認額には、「お勤め先の業種」、「会社の規模」、「融資先の金融機関」によって様々です。

 

過去に、クレジットカード等の支払いを怠った事がある場合

ローン審査が承認されないこともございますので注意が必要です。

可能です。

ただし、不動産購入に関わる金額の全額をローンとして組みますので、

希望している不動産が、ローン融資承認の金額に収まるかは別問題になります。

頭金を用意しておく方が選択の幅が広がり、条件に合う買い物ができるといえます。

可能ですが、ローンが残っている状態の不動産の売却は行えません。

ローンを返済した後（売却後）に購入する方法が一般的です。

 

方法としては主に２つ挙げられます。

①住み替えローンの利用

②売却後に不動産の購入（もしくは同時）

 

①住み替えローンは、その名の通り、住み替えを前提とした不動産の購入資金を借入するものです。

現在所有している不動産を売却してもローン残債が残ってしまう場合、

新たに購入する不動産にローン残債を上乗せします。

売却資金で残債を返済できる場合、住み替えローンは利用できません。

 

②現在所有の不動産の売却を先に行い、売却資金のローンを返済する。

購入先がまだ決まっていない場合や、引渡しが先の場合は短期間の仮住まいが必要になります。

理想としては、売却したと同時に購入先の引渡しを受けることでしょう。

しかし、スケジュールの都合上必ずしも上手くいくとは限りませんので、注意が必要です。

 

買い換えの際は、スケジュールをしっかりと組む段取りが大切です。

自己資金が無い場合でも可能です。

ただし、頭金０円のフルローンの場合、デメリットがいくつか存在します。

 

①希望条件に合う不動産が見つかりにくい

②ローン審査が通りにくくなる

③金利が高くなる

 

代表的なのは上記３つです。

年収や所属している企業によって組めるローンの金額は上限があります。

限られたローン予算の中で、希望条件が全て揃う不動産を探すことは困難だと思われます。

また、条件を良くすれば不動産代金は上がっていくので、審査も通りづらくなってしまうでしょう。

ある程度の自己資金を用意し、余裕のある買い物をすることが１番ベストだと言えます。