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購入・売却時のよくある質問(売却時)

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売却時のよくある質問

Q

不動産の売却を検討しています。一連の流れを教えてください。

A

一般的に、売却依頼から引渡しまで約半年以内が目安です。

一連の流れは、こちら(https://sanyo-home3446.co.jp/sell/)をご覧ください。

 

~売却依頼(一般・専任・専属専任媒介契約)~

売却依頼をするためには、宅地建物取引業を持つ不動産会社へ依頼します。

依頼方法として3種類の方法があります。

◆一般媒介契約

依頼した不動産会社以外にも売却の依頼をすることが可能。

売主自らが購入者を探す事も可能。

◆専任媒介契約

依頼した不動産会社のみに売却の依頼を一任。

売主自らが購入者を探す事は可能。

◆専属専任媒介契約

依頼した不動産会社のみに売却の依頼を一任。

売主自らが購入者を探す事は不可。

 

専任媒介契約が基本的な媒介契約となります。

売主様や依頼された不動産会社の双方にメリットが1番多い媒介契約です

 

例えば、一般媒介契約の場合、3つの不動産会社に売却の依頼を行うとします。

売主様が伝えたい事項や変更があった際に3つの不動産会社へ連絡しなければならないという手間が発生します。

また、Aの不動産会社と打合せがあった際など、その内容をBとCの業者にも伝えなければいけません。

こういった事から、直接やり取りしていない内容に関しては話の解釈にずれが生じやすく、言った言わないのトラブルが発生しやすいのが実状です。

不動産会社としても、専任媒介契約により全て一任されている方が売主様と密接に連携が取れるので、内容に相違が生まれずスムーズな対応が可能になります。

専属専任媒介契約は、売主様が自ら購入者を探した場合でも契約ができないため、基本的には使われません。

Q

売却の依頼をする際、必要な物はありますか。

A

不動産会社に依頼する際に、どのくらいで販売ができるか査定を行うのが一般的です。

今回は、売主様が買主の募集を始めるまでに必要な書類をお伝えさせていただきます。

①売買契約書及び重要事項説明書

購入した際の売買契約書類です。

②土地測量図・境界確認書

土地の面積や境界線の位置などが記載されています。特に、境界線を明確にしていない場合、後々隣接地の所有者とのトラブルが発生しますので事前に確認が必要です。

③建築確認済証、および、検査済証(中古戸建の場合)

家を建築する際、法令に基づいて建築されている確認や、検査を実施されているか確認する書類になります。

④マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類(マンションの場合)

管理費、修繕積立金など、買主が入居後に負担する費用の確認を行います。

 

募集を開始するにあたり、以上の書類をご持参いただければ問題ありません。

その他必要書類につきましては、各不動産会社により様々ですので、指定された物をご用意ください。

Q

売却時にかかる諸経費はありますか。

A

①仲介手数料

売却成立時に不動産業者へ支払う手数料です。

(不動産売買代金×3%)+6万円+消費税

②印紙税

売買契約書に添付する印紙料

500万を超え1000万円以下・・・5千円

1000万円を超えるもの・・・1万円

5000万円を超えるもの・・・3万円

1億円を超え5億円以下・・・6万円

③登記費用

一般的に司法書士がこの手続きを行うため、司法書士への手数料も含まれます。

④譲渡所得税

売却によって利益が出た場合、所得税・住民税が発生する場合があります。

⑤その他必要に応じて支払う費用

測量費、解体費、廃棄物処分費など

売却する不動産の状況により、必要な経費は様々です。

 

Q

仲介手数料の3%+6万円の6万円とは何の費用ですか。

A

前提として、不動産売買の仲介手数料について

宅地建物取引業法46条4項で以下のように手数料の額が決められております。

不動産取引額が

① 200万円以下・・・・・・・・・・報酬5%

② 200万円を超え400万以下・・・報酬4%

③ 400万円を超えるもの・・・・・・報酬3%

 

これを前提として、手数料の計算が行われます。

 

例:不動産取引額が「1000万円の場合」

200万円以下の部分・・・・・・・・・・・・200万×5%=10万円

200万円超えて400以下の部分・・・・・・200万×4%=8万円

400万円を超える部分・・・・・(1000-400)×3%=18万円

合計、36万円が仲介手数料となります。

 

それでは、一般的に明記されている手数料額である

不動産取引額の3%+6万円で計算してみましょう。

1000万×3% =30万円

30万円+6万円=36万円

 

手数料額が同じになりました。

これはつまり、不動産取引額の0万円から400万円の部分を一律3%での計算を行い、

足りない部分(5%と4%の部分)を最後に足してしまおうという計算方法になります。

例:0万円~400万円の部分を、一律3%で計算してみましょう。

400万円×3%=12万円

上記で説明した通り、0万円~400万円部分の実際の手数料は18万円です。

400万円以下の部分を一律3%で計算した金額である12万を引くと、6万円が足りません。

この不足している部分の「6万円」が、3%+6万円の部分となります。

 

こちらのほうが、計算方法としてはスマートで、計算ミスも起こしにくいと思われますので

ほとんど全ての業者が、3%+6万円という計算方法を使っております。

Q

居住している状態で売却は可能でしょうか。

A

居住中でも売却することは可能です。

居住中の住宅を販売する場合には、売主様も在宅していることが必要なため

販売活動時期に関しては、土日や祝日にスケジュールを極力入れない方がスムーズです。

内覧や案内が入った際に気を付ける注意点をお伝えさせていただきます。

 

①生活臭に気をつけ、床等に物を置かないようにする。

掃除を行い、なるべく生活しているイメージを持たせない事が大切です。

購入検討者の方は、これから新しく住まいを探すために来られますので、新生活のイメージを想像させる事が大切です。

料理の匂いが残っていたり、掃除をしていないところを見てしまうと、「他人の家」というイメージになり、購入意識が薄れてしまう原因になります。

また、床に物が多く置いてある状態だと、リビングや部屋が狭く感じやすい傾向が高いので、スッキリさせておくと良いでしょう。

②事前に家の資料を用意し、家の設備を把握しておく。

内覧に来られた購入希望者の方から、売主様へ直接質問をするケースは多いです。

例えば、浄水器は付いているのか、床暖房はどこまで入っているのか等の設備に関するご質問が多いです。

事前に購入した時の資料を用意しておくと、スムーズに回答ができますのでおすすめです。

Q

居住中の家が引越し前に売れた場合、どうすれば良いでしょうか。

A

購入希望者の方は、売主様がまだ居住中というのを把握しておりますので、退去日は応相談になります。

通常、購入申込から引渡しまで1ヵ月~2ヶ月程度期間がありますので、2ヶ月の間で退去していただければ問題ありません。

3ヶ月以上引渡しまでに時間を要する場合、買主様とご相談になります。

相談の折り合いが付かない場合、引越し先が決まるまで賃貸で仮住まいになるのが一般的です。

Q

ローンがまだ残っている状態で売ることは可能でしょうか。

A

可能です。

しかし買主の方に引き渡す際、ローンを完済していなければなりません。

方法としては様々ありますが、現在お住いの不動産を売却した資金でローンを完済する方法が一般的です。

住み替え先にローン切り替えする方法もありますので、ご相談ください。

Q

坪単価とは、どういう意味ですか。

A

不動産売買の取引では、平米数のほかに、坪数で土地の大きさを伝えることが多いです。

1坪=3.30579㎡(約3.3㎡)で計算をします。

 

坪単価とは、1坪あたりの金額を表します。

1坪50万円=約3.3㎡あたり50万円 という意味になります。

例:土地が30坪、坪単価50万円

30×50=1500万円

 

~土地の広さが30坪と表現されている場合の㎡数~

30×3.3=99

土地30坪=土地約100㎡

という考え方で問題ありません。

 

1坪=約3.3㎡

1坪=約1.8畳

この2つを抑えておけば、内見の際に広さの感覚を掴みやすいと思います。

Q

公簿面積と実測面積の違いを教えて下さい。

A

①公簿面積:登記簿謄本上に記載されている面積

②実測面積:土地家屋調査士が測量をした面積

 

公簿面積の中には、精度の低い測量であったり、昔の測量で正確な値ではない地積が算出されている可能性があります。

もしくは、境界が確定している実測図(実測面積)はあるものの、

面積の変更を行っておらず、昔のままの面積(公簿面積)になっている事もあります。

注意点として、公簿面積だからといって面積が正しくないという事ではありません。

登記簿の面積を実測面積に更正(修正)することを地積更正登記といいますが、

中には地積更正登記が完了している公簿面積もあります。

不動産売買の取引では、公簿面積での売買か実測面積での売買かは買主売主の都合により様々です。

事前に不動産会社へ確認が必要な重要事項の1つです。

Q

3000万円特別控除とは、どのような制度ですか。

A

現在お住まいの住宅を売却し利益が発生した場合、税金が発生します。

購入した金額から売却した金額の利益3000万円までは非課税にするいう制度です。

 

条件として

①居住用財産(居住目的の住宅)であること

②住まなくなった日から3年を経過した年の12月31日までに売ること

③住宅ローン控除を前後2年間で受けていないこと

 

③に関して、住宅ローン控除と併用する場合には注意が必要です。

例)

A.2020年に住宅ローン控除を利用して購入した場合

2022年末まで3000万円控除は利用できません。

2023年12月31日までの1年間で売却する必要があります。

 

B.2020年に3000万円控除を利用した場合

2023年から住宅ローン控除を使った購入が可能になります。

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